近年、オフィスを取り巻く環境は大きく変化しています。テレワークやハイブリッドワークの普及により、従来の「全員出社型」にこだわらないワークスタイルが一般化しつつあります。それに伴い、従来の賃貸オフィスをそのまま借りて内装を一からつくり込むケースだけでなく、すでに内装や什器が整っている状態で引き渡される「居抜きオフィス」への関心が高まっています。
本記事では、「居抜きオフィス」の基本からメリット・デメリット、類似形態であるセットアップオフィスとの違い、さらにはコロナ禍で注目される背景や利用時の注意点を解説します。これからオフィス移転を検討される方はもちろん、まずはオフィスの選択肢を整理したいという方にも役立つ情報をお伝えします。
居抜きオフィスとは、「前の借主が施した内装や設置したオフィス家具（デスク・チェア、会議テーブル、収納棚など）をそのまま利用できる状態で貸し出されるオフィス」を指します。通常の賃貸オフィス物件（スケルトンや居抜きではない貸室）は、入居者が内装工事を行う際に必要な権限や工事範囲を所有者（オーナー）とテナントの間で区分し、退去時には原状回復（元の状態に戻すこと）が求められます。
具体的には以下のように区分されています。
この中で特にB工事・C工事は借りる側のコスト負担が大きくなりがちです。ところが居抜きオフィスでは、「前テナントがB/C工事を済ませた状態で内装・什器が揃って」いるため、借り手はあらためて大規模な内装工事や備品購入を行う必要がありません。
さらに、原状回復義務も引き継がれることがないか、あるいは軽減されるケースが多いため、次の借り手の負担を抑えられるのが大きな特徴です。
移転先に居抜きオフィスを選択するメリットとデメリットをそれぞれ紹介します。
居抜きオフィスは、前テナントの内装やオフィス家具をそのまま利用できるため、通常は高額になりがちな内装工事費（坪単価10万円～30万円が相場）や什器購入費を大幅に抑えられます。また、オフィス移転に伴う引越し代や通信環境整備などの周辺コストも、準備する什器・備品が少ない分だけ削減できるのも魅力です。
すでに内装や家具が揃っているため、工事期間や搬入待ちの時間を大幅にカットできます。通常の賃貸オフィスでは、業者選びからレイアウト設計、見積もり→発注→工事完了まで4カ月程度かかることがある一方、居抜き物件なら最小限の確認作業だけで済むので、１～２カ月以内に移転を完了させることも可能です。
最近は「デザイナーズオフィス」やオシャレな内装を前テナントが施しているケースが増えています。大手企業やベンチャー企業がこだわったレイアウトや家具配置をそのまま利用できるため、企業ブランディング向上や従業員の士気アップにもつながる場合があります。
既存の内装や什器をそのまま使うことで、廃棄の手間や廃材の発生を抑えられます。内装工事で出る廃棄物削減や、家具の新規調達に伴う資材消費を低減できるため、サステナビリティ視点でもメリットがあります。
前テナントが業種・規模・ワークスタイルに応じたレイアウトを施している場合、自社のフリーアドレス化や会議室の配置、動線設計などにフィットしないケースがあります。もし部分的にレイアウトを変更したい場合、コスト削減目的で居抜きにしたにもかかわらず、追加工事費が発生してしまうことがあります。
居抜きオフィスにある什器・家具は、そのほとんどが一度は使用されたものです。その耐用年数やメンテナンス履歴が不明な場合、入居後に椅子やデスク、OA機器の故障リスクが高まり、結局買い替えや修理費用がかかってしまう可能性があります。
通常の賃貸オフィスは退去時に「入居時の状態に戻す」原状回復義務がありますが、居抜きオフィスでは前テナントの原状回復義務が承継されるケースもあります。賃貸契約書の内容次第では、退去時に再び内装を剥がしてクリーニングや修繕を行う必要が生じ、想定外なコストが発生するリスクもあるため注意が必要です。
新築や退去済み物件に比べて数が少ないため、立地や希望レイアウト・坪数・フロア構成などの条件に合う居抜き物件を見つけるのは容易ではありません。「立地優先」「デザイン重視」「坪数指定」などの希望条件が厳しいと、なかなか該当物件が出てこない場合があります。
居抜きオフィスと混同されやすいもうひとつの形態に「セットアップオフィス」があります。両者の共通点と相違点を整理すると、以下のようになります。
居抜きが前借主の内装を引き継ぐのに対し、セットアップオフィスは貸主が主体となって内装を整えます。そのため、居抜きは近隣にある同等条件の相場に近い賃料が設定されているのに対し、セットアップオフィスは内装の工事や設計に関わる費用が加算されているため、相場よりも高めに設定されることが多くなっています。
逆に敷金はセットアップオフィスのほうが低めに設定されているケースがあります。
デザインに関しては、セットアップオフィスがその時々のトレンドに合わせた内装・レイアウトになっているのに対して、居抜きは前借主の意向が残っているため、自社のイメージや働きやすさとマッチするか、確認が必須。
原状回復の範囲に関しては、居抜きの場合は契約内容次第、セットアップオフィスは入居後に設えた内装は撤去・回復する必要があります。
自社のコスト感覚やデザインイメージ、退去時の負担感などを踏まえ、「居抜き」か「セットアップ」かを選ぶとよいでしょう。
2020年以降のコロナ禍は、企業のオフィス戦略に大きな影響を与えました。様々な要因が相まって、居抜きオフィスの需要が急速に高まっています。
テレワークやオンライン会議が普及し、従来の「全員出社」から「必要に応じた出社」にシフトした企業が増加。これにより、従業員が常に出社する必要がなくなり、オフィス面積を縮小してフリーアドレス制や小規模拠点化を検討するケースが増加。
余剰スペースを持たないために、初期費用を抑えつつすぐに移転できる居抜きオフィスが選ばれやすくなりました。
世界的インフレや資材高騰、建設業界の人件費上昇などにより、B工事・C工事にかかるコストが従来比で20～30％ほど上昇。特にB工事は工事業者をオーナー側が指定するため、借り手側でコストコントロールが難しく、見積もり→着工まで時間がかかってしまうことも。
コストの見通しが立てにくい中、「内装工事不要」の居抜きオフィスは、費用予算を確実に抑えたい企業に安心感を与えています。
コロナ禍以前は、企業の移転サイクルが5年に1度程度とされていました。しかしリモートワーク化が進む中で、「入居からわずか1年程度で解約」「別拠点へ本社機能を集約」といった動きが相次ぎました。結果として「築浅・使用感の少ないまま退去されたオフィス」が居抜き物件として市場に大量に流通する結果に。
30坪ほどの小規模から100坪を超える大型まで、バリエーション豊富な居抜き物件が増えたことで、選択肢が広がり利用しやすくなりました。
このように、コスト・時間・デザインの観点からメリットを感じる企業が増えたことで、居抜きオフィスはコロナ以降とくに注目を集めています。
居抜きオフィスには多くの魅力がありますが、以下の点をしっかり確認しないと、逆にコストや手間が膨らんでしまう可能性があります。
居抜きオフィスは、コスト削減・短期間移転・デザイン性・環境負荷低減といったメリットと、「レイアウト適合性」「什器の状態」「原状回復義務」「物件数の少なさ」といったデメリットやリスクを併せ持ちます。
とくにコロナ禍以降、ワークスタイルが多様化し、内装工事費が高騰している状況では、居抜きオフィスを選ぶメリットが一段と大きくなっています。しかし、居抜きであっても「一切の工事・準備をせずに済む」というわけではなく、事前の確認を怠ると想定外のコストがかかってしまうこともあります。
一方、セットアップオフィスはプロのデザイナーがトレンドを踏まえて内装をつくり込むため、賃料や敷金に工事費用が上乗せされる傾向にありますが、入居後すぐに理想のオフィス環境を手に入れられるという安心感があります。
居抜きオフィスを選ぶのか、セットアップオフィスを選ぶのかは、「自社の移転目的」「コスト感覚」「デザイン性へのこだわり」「将来のフレキシビリティ」などを総合的に検討することが重要です。
ここではオフィスの環境をどのようにしたいかという観点からおすすめのオフィスデザイン会社を紹介しています。
未来を見据えた空間設計を得意とし、各エリアの仕切りにはガラスや開口部を採用したり、エリア間にはコミュニケーションスペースを設け、偶発的な社員同士の交流やアイデアの共有を自然に促進する工夫を取り入れています。
2022年には年間1,300件以上*のオフィス仲介実績があり、そこで培ったノウハウを活かし、業種や規模に応じた理想のオフィス実現に向けた提案が得意です。
企業のビジョンを反映しながらブランド価値を高めるオフィスデザインを提案。
例えばオフィス内にロゴやデジタルサイネージを配置し、社員や来訪者にもブランドのメッセージを効果的に発信できる空間を設計するなど、企業の理念やカルチャーを直感的に感じ取れる環境を提供しています。
リリカラは仕事の内容に合わせて働く場所を自由に選択する働き方（ABW）にマッチしたオフィスデザインを得意とする企業。例えば、リモート推進等によりオフィスが縮小した場合も、さまざまな形状のデスクを活用したり、規則的な配置にとらわれず工夫を加えたりすることで、物理的な障壁を排除し、作業効率を高めるオフィスを実現しています。
*参照元：オフィスナビ公式HP（https://www.office-navi.co.jp/service/consulting/）